Pelaburan hartanah

Kita sering membaca atau diberitahu bahawa pelaburan hartanah adalah sejenis pelaburan paling selamat dan menguntungkan. Namun seringkali kita tidak diberitahu dengan selengkapnya maklumat tersebut,
Kami berkata demikian kerana, acapkali apabila menyebut perkataan pelaburan hartanah, ramai beranggapan bahawa pelaburan ini selalunya merupakan salah satu dari kaedah berikut:
Membeli hartanah seperti rumah, kedai, kondominium, ruang pejabat dan kemudian disewakan kepada penyewa. Membeli rumah dan dijual kembali apabila nilai tanah tersebut telah meningkatMembeli tanah dan memajukan tanah tersebut dengan infrastruktur (eg: perumahan)
Sebenarnya, ada satu lagi strategi yang dapat digunakan untuk memaksimakan pulangan dalam pelaburan hartanah, tetapi jarang dibincangkan. Dan di UrusHartanah.com, kami memberi fokus maklumat dan panduan mengenai strategi ini sahaja, iaitu sebagai Pemaju Tanah.
Apakah Strategi Sebagai Pemaju Tanah?Pemaju Tanah (land developer) adalah pihak yang membeli, menukar status tanah dan melakukan proses pecah sempadan tanah tersebut menjadi lot-lot yang lebih kecil. Untuk mendapatkan keuntungan, lot-lot ini seterusnya dijual kembali kepada pemaju perumahan atau individu yang berminat. Selalunya proses pembelian, tukar milik dan pecah sempadan ini mengambil masa selama 1-3 tahun.UrusHartanah.com mempunyai pengalaman selama 15 tahun menjadi pemaju tanah di Kelantan dan Pahang dengan modal sendiri. Pada peringkat awal, pihak UrusHartanah.com memulakan pelaburan tanah secara kecil-kecilan (bermula 1 ekar)
Sehingga kini, pihak kami mempunyai portfolio tanah di Pahang dan Kelantan dengan masing-masing mempunyai keluasan melebihi 20 ekar.
Walaubagaimanapun, kami kini menumpukan pada portfolio pelaburan tanah di Kelantan kerana proses pembelian, tukar status dan pecah sempadan di negeri tersebut mesra pelabur dan lebih pantas sedikit (12-15 bulan) berbanding di negeri lain.
Bagi mencapai target pulangan konservatif 30% setahun, komitmen tempoh pegangan tanah tadi diunjurkan selama 2 tahun. Baki selepas tempoh proses tanah tadi akan diguankan untuk mencari pembeli.
Lihat Contoh Portfolio Kami Di Sini:
Bagaimanakah Prospek dan Potensi Sebagai Pemaju Tanah?Permintaan untuk tanah sentiasa melebihi tawaran pada setiap masa kerana:(a) Kuantiti keluasan yang terhad. (Keluasan tanah tidak akan bertambah)(b) Bilangan penduduk bertambah. (Semakin ramai penduduk memerlukan rumah)
Pelaburan tanah adalah yang paling fleksibel untuk jangka masa pendek, sederhana, dan panjang dan diyakini tiada sebarang risiko (0% risk) dan tinggi pulangannya (high return).Mengikut pengalaman pihak kami selama 15 tahun sebagai pemaju tanah, kadar pulangan tanah adalah jauh lebih baik berbanding saham, unit amanah, simpanan ASB, dan simpanan bank. Berdasarkan rekod kami, tanah dapat memberikan minimum 30% pulangan dalam setahun atau lebih.
Anda boleh melihat perbandingan mengenai risiko dan pulangan setiap pelaburan seperti graf dibawah:
Titik Pertikaian Mengenai Kelemahan Pelaburan TanahRamai pelabur yang baru terlibat dalam pelaburan tidak berminat dengan hartanah kerana mengatakan ia tidak cair (illiquid). Ya, memang pelaburan tanah tidak secair instrumen pelaburan lain, tetapi kerana itulah ia dapat menawarkan risiko sifar!
Jika kita perhatikan pasaran saham yang dikatakan cair, kecairan ini menarik banyak spekulator dan pelabur institusi bermodal besar yang boleh memanipulasi pergerakan pasaran sama ada untuk naik mendadak ataupun jatuh merudum.
Dan bagusnya, disebabkan ciri tanah tidak cair (illiquid), harganya tidak menjadi mainan spekulasi seperti saham atau unit amanah.
Apapun, sebelum anda bersiap menjadi pelabur tanah, anda perlu juga bersedia untuk tidak menyentuh wang pelaburan anda dalam masa 2 tahun (jika untuk negeri Kelantan). Jika tidak, pelaburan ini bukan untuk anda.
Pulangan Pelaburan Yang Tinggi Dalam Pelaburan TanahPulangan dalam pelaburan tanah banyak bergantung kepada kepakaran anda membuat keputusan melabur. Disebabkan pelaburan ini fleksibel, ianya bergantung kepada avalaibility tanah, lokasi, permintaan, harga yang dibeli, dan kos-kos proses terlibat.
Lagi rendah harga yang dibeli (berbanding harga pasaran semasa) dan rendah kos proses, lagi tinggi nilai pulangan pada waktu ianya dijual.Pihak kami selalunya melawat berkali-kali kawasan tanah yang bakal dibeli untuk membuat penilaian dan kajian, ini penting bagi memastikan pulangan yang diberikan pada saat ia dijual adalah tinggi. Berdasarkan pengalaman kami itulah, hampir kebanyakan tanah yang dijual mencapai 200% pulangan dalam tempoh 2 tahun.Bagaimana Risiko Dikurangkan Dalam Pelaburan TanahPelaburan tanah adalah pelaburan yang paling memberikan ketenangan jiwa jika diukur daripada sudut risiko kerana risikonya adalah kosong. Walaupun simpanan bank dan ASB juga memberikan anda risiko kosong (wang anda tidak hilang), tetapi pelaburan tanah memberi pulangan yang terlalu tinggi, yakni yang tidak ada pada simpanan bank dan ASB.
(Mari kita bandingkan, jika pulangan ASB setinggi 10 peratus (dividen+bonus) setahun dan tanpa risiko boleh dikatakan hebat, mahukah anda jika pelaburan tanah dapat memberikan pulangan pada kadar konservatif 30 peratus setahun dan tetapi masih tanpa risiko?)
Menjadi pemaju tanah adalah berlainan dengan pemaju perumahan. Risiko pelaburan tanah adalah kosong kerana pemaju tanah tidak akan mendirikan sebarang infrastruktur seperti rumah atau bangunan.
Ini secara langsung mengelak pelabur daripada risiko seperti kenaikan harga barang binaan dan kos buruh.
Sekarang, mari kita bandingkan dengan instrumen pelaburan yang dikatakan boleh memberi pulangan paling tinggi, saham. Saham diakui dapat memberi pulangan yang besar, jika anda pandai (atau bernasib baik) memilih kaunter yang sedang meningkat., namun apakah fikiran anda tenang sepanjang tempoh melabur?Pelaburan saham masih memerlukan penelitian dan kawalan daripada anda dan ini akan memakan masa anda. Jika anda seorang professional, kakitangan awam atau kakitangan swasta yang sibuk, apakah anda mempunyai masa untuk mengawasi pergerakan saham sepanjang waktu?
Berbeza dengan pelaburan tanah, anda tidak perlu menghabiskan masa dan mengawasi tanah anda sepanjang masa. Anda boleh terus meneruskan kerjaya anda dan menunggu sahaja pulangan apabila ia dijual kelak.
Jadi, anda boleh mengecapi kebebasan kewangan tanpa perlu berhenti kerja.
Siapa Yang Dapat Menjadi Pemaju Tanah? Berapakah Modalnya?Menjadi pemaju tanah memerlukan dua perkara: Modal dan kepakaran. Jika anda mempunyai modal sekalipun tetapi tidak mempunyai kepakaran, anda mungkin tersilap membuat keputusan melabur.
Jika anda mempunyai kepakaran pun, anda tidak mampu berbuat apa-apa tanpa modal. Berkenaan modal permulaan sebenarnya tidak mempunyai sebarang ketetapan. Jika anda dapat membeli sebuah tanah pada harga yang murah di lokasi strategik dan tidak memerlukan kos proses yang tinggi , ini adalah cukup baik.
Soalan-soalan Lazim Ditanya (FAQ):
Apakah motif UrusHartanah.com diwujudkan?Kami diwujudkan untuk memberi info mengenai pelaburan hartanah sebagai pemaju tanah. Kami sedar bahawa terdapat golongan yang mempunyai lebihan wang ataupun modal tetapi tidak tahu ke mana untuk dilaburkan.
Oleh itu, kami ingin membantu mereka yang ingin sama-sama melabur dalam tanah, tetapi tidak tahu bagaimana caranya, atau tidak mempunya masa. Kami juga menjual tanah lot banglo yang boleh dibina rumah banglo. Tidak ketinggalan juga, UrusHartanah.com diwujudkan untuk mencari tanah-tanah berpotensi yang bakal dibeli pihak kami. Anda digalakkan untuk menawarkan sebarang tanah berpotensi kepada kami.
Apa bezanya konsep yang diterangkan UrusHartanah.com dengan model perniagaan pemaju hartanah seperti MKLand, SP Setia, MRCB, Glomac dan lain-lain?Maklumat yang kami kongsi adalah model di mana anda sebagai pemaju tanah dan bukannya pemaju yang membina rumah atau bangunan seperti nama-nama besar diatas. Dalam perniagaan hartanah, terdapat pemaju perumahan dan bangunan seperti MKLand, SP Setia, MRCB, dan Glomac.
Peranan pemaju tanah ini adalah untuk menyediakan tanah untuk dimajukan oleh pemaju atau dibeli oleh individu. Di sini, banyak risiko seperti turun naik harga besi, simen dan kos buruh dapat dikurangkan kerana tidak ada pembinaan infrastruktur perlu dilakukan. Jadi dalam keadaan ekonomi kukuh ataupun kegawatan risiko dapat disifarkan.
Apakah pihak UrusHartanah.com adalah broker tanah?Tidak, kami bukan broker tanah. Peranan pemaju tanah dan broker jauh berbeza sama sekali. Tugas broker adalah mencari tanah yang bersesuaian untuk dicadangkan kepada pembeli yang boleh jadi siapa sahaja. Pemaju tanah pula membeli secara terus dari pemilik, ataupun melalui broker dan kemudian menukar status tanah tersebut supaya dapat dimajukan.
Dimanakah tanah yang sesuai dibeli untuk dimajukan?Ada beberapa kriteria yang perlu dilihat dan dipastikan sebelum anda memilih tanah untuk dibeli dan seterusnya dimajukan. Anda perlu memastikan tanah tersebut memenuhi beberapa kriteria;
Tanah tersebut bukan tanah pusaka yang masih tidak selesai (proses menjadi rumit dan panjang)Proses kelulusan pemecahan sempadan tanah adalah cepat di pejabat tanah negeri tersebut (sekitar 12-15 bulan). Tanah di kawasan tersebut mempunyai permintaan yang tinggi.
Berdasarkan pengalaman menguruskan portfolio hartanah kami, kami mendapati Kelantan memenuhi kriteria-kriteria yang disebutkan di atas. Kerana itulah fokus pelaburan kami kini hanya melibatkan tanah di Kelantan.
Satu faktor yang unik yang dapat kami perhatikan di negeri Kelantan, permintaan tanah di negeri ini tinggi disebabkan permintaan dari anak negeri yang berhijrah keluar untuk kembali semula ke Kelantan selepas bersara.
Adakah saya boleh membeli tanah?Perkara ini bergantung kepada Kanun Tanah Negara bagi negeri tersebut. Sesetengah negeri seperti Kelantan mensyaratkan bahawa hanya anak negeri sahaja boleh membeli tanah di Kelantan.Tetapi bagi kebanyakan negeri, sesiapa sahaja bebas untuk memiliki tanah (tidak kira dari negeri mana seseorang itu berasal).
Jadi, jika saya Anak negeri tersebut, bolehlah saya beli tanah di negeri tersebut untuk dilaburkan ya?Secara undang-undangnya, ya. Tetapi ada beberapa klasifikasi anak negeri dan ada tips berbeza untuk setiap klasifikasi.
Contoh: Mengikut pengalaman kami di Kelantan, terdapat tiga kategori anak negeri.
Kategori ketiga (berasal dari luar tetapi menetap di Kelantan untuk lebih 15 tahun) memerlukan kelulusan Exco Kerajaan Negeri dan ini akan mengambil proses yang panjang dan rumit.
Berapakah selalunya modal diperlukan untuk melabur?Tidak ada sebenarnya penetapan berapakah modal miminum yang ditetapkan. Jika anda berpeluang untuk membeli tanah pada harga yang murah, maka itulah modal minimum yang perlu anda keluarkan.
Apakah status lot tanah yang dijual?Status lot tanah apabila dijual adalah berdasarkan kepada jenis tanah yang mendapat permintaan paling banyak di negeri tersebut. Sebagai contoh berdasarkan pengalaman kami dalam urus niaga tanah di Kelantan, permintaan untuk lot tanah banglo di Kelantan amatlah tinggi. Antara sebabnya adalah penduduk Kelantan lebih berminat membina rumah sendiri berbanding membeli projek perumahan rumah teres dan sebagainya.
Bilangan tanah yang masih belum dibangunkan juga masih banyak di Kelantan berbanding di Lembah Klang misalnya, jadi permintaan untuk tanah banglo tinggi. Disamping itu, proses jualan untuk lot tanah banglo adalah lebih mudah dan tidak berisiko kerana pembeli lot tanah banglo boleh terdiri daripada pembeli individu atau syarikat pemaju hartanah.
Apakah pemaju tanah akan membina rumah atau sebarang bangunan di atas tanah yang dibeli?Tidak. Anda dicadangkan tidak mengambil risiko dengan membina sebarang rumah atau bangunan. Proses yang terlibat hanya menukar status,memecahkan kepada tanah lot banglo dan akan terus dijual kepada pemaju atau individu.
Apakah tanah tersebut dijamin dijual dalam tempoh 2 tahun?Sebenarnya tempoh 2 tahun (24 bulan) yang dinyatakan adalah khusus untuk negeri Kelantan. Tempoh tersebut termasuk proses menukar status dan memecah sempadan. Sekali lagi, tempoh bila tanah boleh dijual bergantung pada kelulusan penukaran status dan pecah sempadan setiap negeri. Berdasarkan pengalaman kami selama 15 tahun dalam urusniaga tanah di Kelantan, semua tanah yang dibeli berjaya dijual dalam tempoh 2 tahun. Di Pahang pula, ia memakan masa selama 3-3.5 tahun.Disamping itu, proses menjual tanah bergantung kepada permintaan dan penawaran pasaran tanah di sesebuah tempat itu. (Tetapi sudah tentu kajian telah dilakukan sebelum melabur bahawa terdapatnya permintaan yang tinggi)
Apakah benar pulangan minimum 30 peratus setahun? Dan berapa pula maksimumnya? Benar, berdasarkan pengalaman kami pulangan setidak-tidaknya 30 peratus setahun atau lebih boleh dicapai dengan mudah. Untuk itu, anda boleh melihat portfolio dilaman web ini. Perlu dijelaskan, pasaran tanah adalah fleksibel, kadar keuntungan banyak bergantung kepada lokasi, permintaan, dan kos-kos lain yang terlibat.
Bagaimana anda boleh mengatakan pelaburan tanah melibatkan 0 peratus risiko? Bukankah tiada instrumen pelaburan yang tiada risiko.Benar, kami faham konsep "High Risk, High Return". Tetapi hartanah adalah instrumen pelaburan yang unik, tidak seperti intrumen pelaburan moden. Tanah tidak bergolak seperti saham yang boleh dispekulasi. Nilai fundamental tanah akan sentiasa meningkat dalam jangka masa pendek, sederhana dan panjang. Contoh paling mudah untuk persoalan ini, lihatlah sendiri kawasan tempat tinggal anda. Bandingkan harga tanah disitu 5 tahun lepas dan harga tanah pada hari ini. Apakah nilainya merosot? Sudah tentu tidak bukan.
Bagaimana pihak UrusHartanah.com dapat menukarkan status tanah dan pecah lot begitu cepat? Saya mendengar cerita negatif seperti proses tersebut rumit dan memakan tempoh lama.Hal ini bergantung kepada negeri tersebut. Berdasarkan pengalaman kami memajukan tanah di Kelantan, prosesnya adalah lebih pantas berbanding negeri lain (12-15 bulan). Ada sesetengah negeri mengambil masa sehingga 3-3.5 tahun seperti Pahang.
Adakah pemaju tanah ini menjalankan perniagaan "Land Banking"?Tidak. Tugas pemaju tanah adalah membeli tanah, menukar status, memecah lot dan menjual terus tanpa menyimpan sehingga tempoh masa tertentu. Istilah "Land Banking" adalah membeli tanah dan menyimpannya sehingga satu tempoh masa dan menjual kembali untuk mendapatkan keuntungan.